Главная ->  Публикации 

 

Что делать с пятиэтажками?


Но если только сносить по всей стране пятиэтажные панельные дома, то нам предстоит переселить 15-16 млн. городских жителей, что затормозит очередь на муниципальное жилье.

 

Будущее пятиэтажных жилых домов первых массовых серий привлекает все большее внимание. Проект Генерального плана Москвы опирается на преимущественный снос такой застройки.

 

С 1959 по 1985 г. в России построено домов первых массовых серий общей площадью 290 млн.м2 (10% всего жилого фонда страны). В Москве первые дома были построены в 9-м квартале Новых Черемушек. Всего в Москве построено пятиэтажных домов общей площадью 36 млн.м2 (13 серий: К-7, II-32, 1-510, 1МГ-300, II-35, 1-467, 1-467А, 1-467Д, 1605, 1605А, 1-515/5, 1-511, 1-44 из различных материалов и конструкций.

 

Санкт-Петербург и крупные города России встали, в основном, на путь реконструкции жилых домов первых поколений. На завершившемся недавно в Санкт-Петербурге международном конгрессе "Модернизация жилых домов первых массовых серий" отмечались достижения Региональной программы реконструкции пятиэтажных домов на северо-западе России, где ни один дом первых массовых серий не снесен. Ряд панельных зданий реконструирован и надстроен на три-четыре этажа с расширением кухонь, пристройкой лифтов и лоджий, повышением теплозащитных свойств ограждений.

 

Натурные инструментально-визуальные обследования и практика эксплуатации выявили значительное количество дефектов и повреждений конструкций домов первого этапа строительства. Наиболее массовые и существенные из них: нарушение гидроизоляции кровли; очень сложная в эксплуатации совмещенная невентилируемая крыша (невозможно точно определить, в каком месте она протекает); отсутствие фиксации на ДСК утеплителя (стекловаты, шлаковаты) в трехслойных панелях (серия К- , что привело к осадке утеплителя и промерзанию панелей в верхней части стены; применение для заделки стыков между стеновыми панелями просмоленного каната (каболка) с заделкой его цементно-песчаным раствором привело к протечкам и промерзанию стыков. Кроме того, спаренные оконные (балконные)переплеты имели уплотняющие прокладки из полушерстяного шнура, который находился в необжатом состоянии вследствие чего возникала повышенная воздухопроницаемость через окна и балконные двери. Сюда же входят сверхнормативные прогибы панелей перекрытий, трещины в стенах и перекрытиях (серии К-7, II-32, II-3 .

 

На первом этапе (1959-1963 гг.) построены дома серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, отличительной особенностью которых являлась их низкая себестоимость (особенно дома серии К- . Они имеют тонкие наружные стены с недостаточными теплозащитными свойствами, окна и балконные две ри с узкими створками (без форточек) со спаренными переплетами и неэффективными уплотняющими прокладками (например, из полушерстяного шнура), кухни малой площади (5-6 м , совмещенные санузлы, узкие коридоры, в которых нет встроенных шкафов, проходные и полупроходныекомнаты. Низкий уровень изготовления конструкций и их монтажа на стройплощадке объяснялся отсутствием опыта строительства полносборных домов на первом этапе, применением некачественных материалов, приборов и оборудования.

 

Кроме капитального ремонта, работ по утеплению несущих конструкций, повышению теплозащиты наружных стен и покрытий, осуществляется перепланировка помещений (увеличение площади кухонь, прихожих и гостиных, устройство раздельных санузлов, увеличение площади подсобных помещений путем объединения двух квартир в одну, устройство эркеров и лоджий, организация квартир в двух уровнях). Это позволит получить жилые дома с повышенным уровнем комфортности на последующие 50-60 лет эксплуатации. Отдельные экспериментальные здания, которые никогда не подвергались сезонным, текущим и капитальным ремонтам,при износе более 50% целесообразнее снести.

 

Через 35-40 лет эксплуатации физический износ жилых домов первого этапа строительства составляет 30-35% (серии К-7, II-32, II-35, 1МГ-30 , поэтому большинство домов этих серий можно реконструировать, утеплить и отремонтировать. Однако порою вместо реконструкции и утепления сносят не только здания серий К-7, II-32, II-35, но и серий 1-510, 1-515,1-511,1-447, которые могут надежно эксплуатироваться. Отсюдаочевидно, что в каждом случае решение о сносе домов должно приниматься только на основе экономического обоснования.

 

При изготовлении конструкций этих домов на ДСК и заводах КПД для ускорения твердения изделий цемента добавлялось больше, чем нужно по проекту. Помимо этого за время эксплуатации домов бетон в конструкциях увеличил свою прочность, а грунты основания уплотнились и их несущая способность увеличилась на 15-20%. Поэтому можно предположить, что сегодня конструкции этих домов имеют прочность выше проектной, находятся в достаточно хорошем состоянии и могут эксплуатироваться еще несколько десятков лет.

 

С 1963 г. (II этап) началось строительство домов более современных серий на основе СНиП, утвержденных в 1962 г. (серии 1-463, 1-468, 1-510, 1605А, 1-515, 1-467, 1-447, 1-511 и др.). Дома этих серий имеют наружные стены с более высокими теплозащитными и прочностными свойствами, улучшенные архитектурно-планировочные решения; в них применены более современные материалы и оборудование. Поэтому физический износ этих зданий меньше, чем у домов первого этапа и составляет примерно 20-25%.

 

В Москве в пятиэтажных домах "чердачный резерв" составляет примерно 6 млн.м2 общей площади. Если хотя бы часть чердаков переоборудовать под жилье, в городе появится несколько десятков тысяч новых и недорогих квартир. Мансардное строительство, которое может дать "вторую жизнь" нашим пятиэтажкам, дешевле обычного. Не надо прокладывать коммуникации, рыть котлован, строить фундамент. Все уже почти готово.

 

На основании изложенного целесообразно дополнительно утеплить ограждающие конструкции зданий (наружные стены, оконные и балконные блоки, полы первого этажа, чердачные перекрытия или покрытия), доведя уровень теплозащиты до требований действующих СНиП II-3-79* (изменение № 3 от 11.08.9 . Многие дома возможно надстроить на один-два этажа (мансарда). Такая работа уже ведется в Москве, Санкт-Петербурге, Лыткарино, Екатеринбурге и других городах.

 

Конструктивная система с узким шагом поперечных несущих стен (серии 1605, 1605А, 1МГ-300, К-7, II-3 .

 

Типовые проекты пятиэтажных домов базировались на нескольких конструктивных системах. Рассмотрим, как каждая из этих систем влияет на выбор методов и средств, позволяющих осуществить практически модернизацию и реконструкцию этих зданий.

 

Анализ этой конструктивной системы и архитектурно-планировочных решений ее квартир показывает, что недостатки этих квартир (проходные комнаты, маленькие кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры и др.) могут быть ликвидированы двумя путями. Первый путь — объединение квартир одной секции с существенным уменьшением общего числа квартир в доме. Второй путь — пристройка к зданию дополнительных объемов и надстройка его до шести этажей.

 

Основным несущим остовом зданий этой системы служат поперечные железобетонные стены, расположенные с шагом 2,6 и 3,2 м и опирающиеся на них плиты перекрытий размером "на комнату". Плиты перекрытий опираются также на наружную и внутреннюю продольные стены здания. При этом плиты с шагом 3,2 м рассчитаны и работают как опирающиеся по контуру, а с шагом 2,6 м — как опирающиеся по двум длинным сторонам. Поскольку все поперечные внутренние стены несут нагрузку от перекрытий и вышележащих этажей, переместить эти стены невозможно.

 

Конструктивная система со смешанным шагом поперечных несущих стен (серии 1-147, 1-468 и др.).

 

Важный момент в повышении благоустройства квартир — увеличение размеров существующих и устройство новых летних помещений. С этой целью к дому пристраивают лоджии в виде этажерок. Пристройки и лоджии можно возводить из сборных железобетонных элементов, а также из монолитного бетона или кирпича, но во всех случаях они должны располагаться на самостоятельных фундаментах.

 

Конструктивная система стремя продольными несущими стенами (серии 1-447,1-511,1-510,1-515 и др.).

 

Несущим остовом в этой системе являются поперечные несущие стены. Но один из шагов увеличен до 6-6,4 м. Благодаря наличию широкого шага поперечных несущих стен в доме имеются ячейки размером 6х5,4 м, внутри которых легко осуществить перепланировку путем переноса ненесущих перегородок. Главное преимущество системы состоит в том, что панели перекрытий не опираются на продольные стены здания. Поэтому эти стены, кроме участков внутренней стены, примыкающих к лестничным клеткам и обеспечивающих продольную устойчивость здания, могут быть в отдельных местах демонтированы. Поскольку в качестве перекрытий используются предварительно напряженные многопустотные панели, устраивать в них небольшие отверстия рекомендуется в местах расположения пустот. Общий вывод: модернизация жилых домов с несущими поперечными стенами нужно осуществлять, главным образом, путем пристройки дополнительных объемов и надстройки на один этаж.

 

Все внутренние поперечные стены — ненесущие, кроме межсекционных стен и стен лестничных клеток, обеспечивающих поперечную жесткость здания. Расстояние между этими стенами от 8,4 до 9,6 м, следовательно, в доме имеются ячейки с длиной и шириной около 6 м, внутри которых может быть осуществлена свободная планировка. Для увеличения количества типов квартир и общего их числа в доме можно применить прием пристройки к зданию дополнительных объемов с разборкой подоконной части наружных стен, а также путем надстройки.

 

Независимо от материала стен во всех случаях основными несущими конструкциями этой системы служат три продольные стены здания — две наружные и одна внутренняя. На эти стены ложатся сборные многопустотные панели перекрытий, рассчитанные на опирание по двум коротким сторонам. В наружных продольных стенах существующие проемы могут быть увеличены только путем ликвидации подоконной части стены при полном сохранении существующих простенков (уменьшение ширины простенков потребует их утепления). Перемычки над окнами также должны сохраняться. В торцовых стенах здания при реконструкции с пристройкой возможно устройство необходимых проемов.

 

Решая вопрос о реконструкции, модернизации или капитальном ремонте, необходимо обязательно иметь на каждый дом техническое заключение, составленное квалифицированными и независимыми (от муниципалитетов) специалистами на основе проведения инструментально-визуальных обследований. В заключении должны быть отражены прочностные показатели основания, фундамента, несущих и ненесущих строительных конструкций, крыши и кровли, теплотехнические показатели наружных стен, чердачных перекрытий (покрытий), окон и балконных дверей, архитектурно-планировочные данные. Все показатели следует сравнить с действующими СНиП. Нужно также охарактеризовать состояние и работу систем инженерного оборудования, особенно отопления и вентиляции. В заключении должны быть отражены и результаты опроса жителей о состоянии и качестве своего дома, проведенного по специальной анкете.

 

По подсчетам экономистов, реконструкция обходится дешевле, чем снос дома. Тогда и проблема выселения отпадает сама собой — все остаются на своих местах. Кроме того, не надо искать место для строительства стартовых домов в сложившихся микрорайонах.

 

Итоговое технико-экономическое заключение должно являться основой программы по сносу, реконструкции или капитальному ремонту домов первых массовых серий. В программе собираются все сведения о техническом состоянии жилых домов, экологические и экономические показатели, позволяющие сделать выводы о целесообразности того или иного варианта реконструкции.

 

Важным разделом заключения является технико-экономическое сравнение различных вариантов: реконструкция с надстройкой или без нее; капитальный ремонт с перепланировкой квартир; пристройка к дому дополнительных объемов и др.

 

 

Насколько быстро должны устранить аварию в жилом доме?. Новый ответ на квартирный вопрос. Россия Важные шаги на пути к доступному жилью. Повышение теплозащиты окон.. Новейшая американская домостроительная технология.

 

Главная ->  Публикации 


0.0104