Главная ->  Публикации 

 

Рациональная инвестиционная стратегия в жилищном строительстве


Любое строительство сопряжено со значительными вложениями средств (инвестиционными вложениями), а вместе с ними немалой долей риска.В этой связи инвестиционная стратегия строительной организации приобретает принципиальное значение: от эффективности действия той или иной модели зависит функционирование и развитие организации в целом, расширение ее деятельности на рынке услуг.

 

В условиях действующей макроэкономической ситуации развития рыночных механизмов хозяйствования стратегические аспекты деятельности строительных организаций приобретают особую актуальность.

 

Каждое строительное предприятие в своей деятельности следует определенным целям и соответственно применяет индивидуальную стратегию для их достижения. Правильно выбранная рациональная модель с каждым годом улучшает экономические показатели работы.

 

Под инвестиционной стратегией следует понимать программу (тактику) действий в области вложений (инвестирования) средств, обеспечивающую решение в намеченные сроки стоящих перед предприятием задач с наименьшими затратами и получением максимального дохода и развития на перспективу

 

Для качественного и эффективного строительства необходимо наличие производственно-технической базы, квалифицированного персонала, способности ведения больших объемов работ и возможности вложения значительных средств и ресурсов. В настоящее время мы имеем немало примеров успешной работы в сфере жилищного строительства.

 

Специализация в строительстве достаточно многообразна. Одной из основных является жилищное строительство.

 

Вариантами организационно-экономических форм жилищного строительства могут быть:
- строительство жилья по контрактам с префектурами территориальных округов;
- строительство по договорам с владельцами земельных участков и организациями-дольщиками на строительство муниципальных объектов (контрактные муниципальные объекты);
- строительство жилья на участках, приобретенных по конкурсу;
- строительство объектов собственного капитального строительства;
- строительство объектов капитального строительства на условиях субподряда с другими строительными организациями и др.

 

По данным статистики, ввод в действие жилых домов в январе-июле 2000 г. к уровню января-июля 1998 и 1997 гг. составил соответственно 104,5 и 96,8 %; в июле 2000т. к уровню аналогичного месяца 1998 и 1997 гг. — 113,7 и 89,9 %. В январе-июле 2000 г. на 51 территории Российской Федерации объемы построенного жилья превысили уровень января-июля 1999 г. Строителями Москвы в январе-июле 2000 г. построены жилые дома общей площадью 1581,1 тыс.м2, что составило 94,1 % к соответствующему периоду 1999 г., в том числе на территории Москвы — 1458,9 тыс.м2 (99,5 %). Таким образом, вопреки не прекращающимся экономическим и финансовым трудностям, жилищное строительство продолжает развиваться и наращивать объемы.

 

Формирование инвестиционной программы или "портфеля заказов" является важнейшей составляющей стратегического планирования инвестиционной деятельности. "Портфель заказов" в общем виде представляет собой наиболее оптимальный по структуре набор объектов вложения средств (реальных и финансовых инвестиций), обеспечивающий предприятию реализацию его стратегических целей и дающий максимальный доход. При этом важными условиями считаются полная и постоянная загрузка действующих мощностей, обеспечение ритмичного производства и получение стабильного дохода. Предполагается формирование нескольких моделей инвестиционного портфеля с различными составляющими. Структурные компоненты могут быть различными. Анализ эффективности каждой возможной модели позволяет выбрать наиболее эффективный для внедрения вариант.

 

Кроме этого, строительная организация может выполнять частично или полностью отдельные виды работ в строительстве жилья. Такой тип деятельности используется, когда пред приятие находится на начальном этапе развития либо, уверенно лидируя в определенной нише строительного рынка и самостоятельно осуществляя возведение объектов, использует выполнение отдельных видов работ как дополнение к имеющемуся "портфелю заказов".

 

Возвращаясь к типам контрактов на строительство жилья, можно отметить очевидную выгодность контрактов, заключаемых с префектурами округов. Такая "совместная" деятельность выгодна обеим сторонам, а организация-инвестор получает в собственность квартиры, строительство которых было профинансировано ею ранее с правом их реализации по собственному усмотрению и, естественно, рыночным ценам. Кроме того, строительство такого жилья дает определенные льготы предприятию-инвестору: освобождение от платы за землю; оплаты долевого участия на развитие городских инженерных сетей и сооружений; уменьшение налога на прибыль в части затрат на предпроектные и проектно-изыскательские работы и расходы, связанные с получением разрешения на строительство новых или расширение действующих объектов; льготы участникам Экологической программы города. Но, как правило, префектуры предпочитают заключать контракты на строительство с фирмами, имеющими длительный и позитивный опыт ведения работ, а это крупные строительные предприятия с хорошими показателями и репутацией.

 

Подбор вариантов, расчет параметров осуществляются только после проведения всестороннего экономического и финансового анализа деятельности предприятия, выявления его "сильных" и "слабых" позиций, конкурентных преимуществ.

 

Вопрос финансирования инвестиционных проектов на строительство объектов является основополагающим в формировании инвестиционного портфеля.

 

Когда строительное предприятие, выступающее в роли подрядчика, выигрывает контракт на строительство объекта (в результате подрядных торгов) приоритетного направления, иногда можно рассчитывать на государственную поддержку с частичным бюджетным финансированием проекта.

 

При любых условиях идеальным считается вариант со 100 % финансированием проекта собственными средствами. В большинстве случаев предприятие вынуждено прибегать к помощи кредитования в различных его формах. Пользование кредитными ресурсами имеет свою положительную и негативную сторону; проблема заключена в необходимости изыскивать средства на уплату долга и процентов за пользование заемными средствами, тем самым происходит отвлечение значительной доли средств из общего оборота. В любой ситуации при планировании инвестиционных потоков нужно исходить из положения использования минимума заемных средств. Проекты с высокой долей заемного капитала (свыше 50 %) не пользуются одобрением, принадлежат к категории высоко рисковых вложений, где величина риска изменяется прямо пропорционально величине заемных средств.

 

Применяемые схемы финансирования различны. Главным является соблюдение условия: инвестиционный проект должен быть полностью реализуем. Иными словами, структура денежных потоков каждого последующего этапа должна обеспечивать продолжение проекта, т.е. на каждом этапе реализации величина сальдо накопленного потока должна быть неотрицательна (Вm = b0 +b1, +... + +B(m- + bm = . Для обеспечения выполнения данного условия требуются большие единовременные затраты. К сожалению, инвестиционные затраты значительно опережают ожидаемые результаты, при этом возникает необходимость в привлечении заемных средств, а значит дополнительных инвесторов-кредиторов.

 

Третьим элементом финансирования выступает привлеченный капитал или финансовые инвестиции. В данном пункте также действует ряд ограничений.

 

Практика показывает, что из общего количества действующих строительных предприятий и организаций лишь треть в качестве источников финансирования инвестиционных проектов использует кредиты. Большинство предпочитает более эффективным привлечение средств других организаций на более выгодных условиях.

 

В любом случае эффективность операций с акциями предприятия прогнозируется лишь условно ввиду отсутствия гарантированного и постоянного дохода. Инвестор, вкладывающий свой капитал в обыкновенные акции, рискует значительно больше, чем при аналогичных вложениях в акции привилегированные или облигации.

 

Вторичная эмиссия акций с целью увеличения уставного капитала с последующим их размещением среди акционеров не всегда рациональна и эффективна для предприятия-эмитента. Кроме того, инвесторы вкладывают свои средства в акции другого предприятия только при условии гарантий получения доходов в будущем, а это возможно лишь при успешной работе и высоких финансовых показателях. Трудно прогнозируемой является цена на акции, имеют значение и такие факторы, как доверие к организации, уровень рыночного ссудного процента.

 

Оптимальная структура инвестиций в некотором смысле служит частичной гарантией реализуемости проекта, одновременно снижает риск и капитальные затраты.

 

Эффективность финансовых вложений во многом зависит от знания ситуации на фондовом рынке и возможности ее прогнозирования, а значительную часть процессов с достаточной степенью точности оценить на перспективу нельзя. И тем не менее участие привлеченного капитала в форме инвестирования в ценные бумаги для финансирования инвестиционного проекта можно расценить как позитивное. При тщательном расчете доходности и рисков такие средства служат необходимым дополнением к финансовым ресурсам проекта.

 

Во-первых, при отборе проектов для инвестиционных вложений, планировании структуры источников финансирования прогнозирование доходов, затрат, эффективности оценивается в дисконтированном варианте(и в текущей стоимости). Необходимость таких расчетов обусловлена различной ценой денег, соотношений стоимости в различные периоды времени, учетом прогнозирования рисков и инфляции. Применение дисконтирования дает возможность соизмерить на текущем и прогнозном уровне затраты и результаты и принять правильное инвестиционное решение.

 

Вместе с тем при разработке инвестиционной стратегии имеют место некоторые допущения, которые необходимо принимать во внимание.

 

С другой стороны, следствием высокой рискованности вложений, обстановки неопределенности, инфляционных процессов является вопрос оптимальных сроков планирования инвестиционных вложений и реализации инвестиционных проектов. Безусловно, предпочтительны краткосрочные проекты на строительство со сроками реализации не более трех лет, дающие возможность с большей точностью рассчитать параметры объекта вложений и соответственно максимально оптимизировать структуру источников финансовых ресурсов.

 

Во-вторых, также необходим учет возможных рисков и неопределенности, общий прогнозный характер оценки. Эти параметры особенно значимы в настоящее время из-за частой смены законодательства, возникновения непрогнозируемых экономических ситуаций, влияния политических и иных факторов.

 

Многолетний опыт работы в жилищном строительстве одного из крупнейших предприятий строительного комплекса Москвы ЗАО "Мосстроймеханизация-5" ("МСМ-5") служит положительным примером для других строительных предприятий.

 

Практический подход в вопросе формирования инвестиционной стратегии для отдельно взятого строительного предприятия индивидуален, так как каждая организация разрабатывает тактику действий исходя из сложившегося экономического и финансового состояния деятельности, занимаемого положения и имеющихся ресурсов. Соответственно планируются и объемы строительно-подрядной деятельности.

 

В структуре инвестиционного портфеля преобладает строительство контрактных муниципальных объектов и объектов собственного капитального строительства. Дополнением служит выполнение других строительных работ: деятельность в качестве субподрядчика, поставки строительных материалов в регион, участие в экологической программе и др.

 

Инвестиционно-подрядная деятельность является ведущим направлением, в связи с чем особое внимание уделяется экспертизе и выбору объектов строительства и формированию грамотной инвестиционной политики. Характерно ежегодное увеличение "инвестиционного портфеля", диверсификация направлений вложения средств. Ввиду наличия объемной материально-технической и производственной базы строительство объектов и ведение работ осуществляются собственными силами и средствами.

 

Особенностью ведения строительства является применяемая схема финансирования, а именно отсутствие в структуре источников заемных средств. Недостатком является использование в расчетах между организациями вексельных схем и взаимозачетов ввиду задержек платежей.

 

При строительстве объектов муниципального заказа ЗАО "МСМ-5" пользуется определенными льготами, главное преимущество заключается в приобретении права распоряжения долей жилья, которую организация профинансировала собственными средствами. При действующем соотношении 65 и 35 % (в пользу инвестора и префектуры соответственно) либо 70 и 30 % реализация квартир дает значительную долю прибыли, которая направляется на пополнение парка машин, закупку и замену строительной техники, расширение действующих управлений механизации,а также реинвестируется в новые объекты. (Увеличение объемов строительства жилья приводит к необходимости расширения материально-производственной базы: привлечения дополнительных мощностей, формирования новых структур. Так, в 1998 г. было создано 5 новых подразделений.)

 

При строительстве объектов собственного капитального строительства схема финансирования остается прежней, т.е. в случае привлечения в строительство других субподрядчиков они приобретают в собственность лишь часть жилья, профинансированную ими.

 

ЗАО "МСМ-5" ежегодно увеличивает число строек, где совмещает функции генерального подрядчика и инвестора. Такое совмещение имеет очевидное преимущество, так как дает возможность детально контролировать состояние строительства инвестиционного объекта.

 

Используемые приемы инвестиционной политики позволяют качественно улучшать суммарные показатели экономической и строительной деятельности и совершенствовать методы инвестиционного менеджмента.

 

Действующая схема экономична и рациональна. Это подтверждают ежегодные данные финансовой отчетности. Увеличению объемов строительства, сдаче в эксплуатацию новых объектов соответствуют достаточно высокий уровень рентабельности и рост прибыли от инвестиционно-подрядной деятельности. За три года (1997-1999 гг. и первое полугодие 2000 г.) рентабельность в среднем составляет 30-35 %. В перспективе планируется в качестве дополнительных источников финансирования привлечение средств посредством ипотеки и банковских кредитов.

 

 

Перегородки в загородном доме. Щебеночно-мастичный асфальтобетон - будущее дорожных покрытий. Пусть тепло поднимается с пола. Чердак превращается в мансарду. Выбор между ударной дрелью и перфораторами.

 

Главная ->  Публикации 


0.0187